Woran Sie einen guten iSFP für Ihr Mehrfamilienhaus erkennen
Von Georg Vonhasselt
Jeder individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) sieht auf den ersten Blick gleich aus: gleiches Deckblatt, gleicher Aufbau, erstellt von einem Energie-Effizienz-Experten aus der Expertenliste des Bundes. Trotzdem entscheidet die Qualität des iSFP darüber, wie gut die Sanierung eines Mehrfamilienhauses gelingt.
Vom iSFP hängt die Förderung ab. Seit der BEG-Novelle vom Juli 2026 erhöht ein iSFP die förderfähigen Ausgaben für Maßnahmen an der Gebäudehülle auf fast das Doppelte: von 30.000 auf 60.000 Euro für die erste Wohneinheit, von 15.000 auf 30.000 Euro für die zweite bis sechste und von 8.000 auf 15.000 Euro ab der siebten. Auf den Teil der Kosten oberhalb der Grenze ohne iSFP gibt es zusätzlich 5 Prozentpunkte iSFP-Bonus, sofern der iSFP vom BAFA gefördert wurde, bei der Antragstellung schon vorliegt und die förderfähigen Kosten der Maßnahme mindestens 30.000 Euro betragen. Fehlt eine Maßnahme im Fahrplan, entfällt für sie auch dieser Vorteil. In München ist der iSFP außerdem Voraussetzung für das städtische Förderprogramm FKG.
Für Hausverwaltungen ist ein zweiter Punkt wichtig: Auf Grundlage des iSFP fasst die Eigentümergemeinschaft über Jahre hinweg ihre Beschlüsse. Der iSFP-Bonus gilt für Maßnahmen, die innerhalb von 15 Jahren nach Erstellung umgesetzt werden. Ein schwacher Fahrplan wirkt also lange nach.
Die Wahl des Energie-Effizienz-Experten ist deshalb die erste und folgenreichste Entscheidung im Sanierungsprojekt.
Was die Expertenliste aussagt – und was nicht
Die Energieeffizienz-Expertenliste belegt, dass jemand die formalen Qualifikationsvoraussetzungen erfüllt. Die Arbeit im einzelnen Projekt kontrolliert die dena nur stichprobenartig. Ein iSFP kann alle formalen Anforderungen erfüllen und für Ihr Gebäude trotzdem wenig Wert haben.
Wie erkennen Sie die Unterschiede vor der Beauftragung? Stellen Sie diese fünf Fragen.
Frage 1: Wie gründlich nehmen Sie das Gebäude auf?
Eine gute Energieberatung beginnt mit einem gründlichen Ortstermin.
Auch wenn Planunterlagen vorliegen, fehlen oft wichtige Details. In Bestandsplänen von Mehrfamilienhäusern sind Umbauten in einzelnen Wohnungen, nachträglich ausgebaute Dachgeschosse oder getauschte Fenster häufig nicht verzeichnet. Eine gute Beratung sucht deshalb gezielt nach Abweichungen und Schwachstellen: Schäden, Risse, Durchfeuchtungen, Wärmebrücken, unklare Anschlüsse. Diese Details sind für die Planung und für eine seriöse Kostenschätzung entscheidend.
Fragen Sie: Wie gehen Sie vor, wenn Pläne fehlen oder das Gebäude von den Unterlagen abweicht? Welche Wohnungen sehen Sie sich an?
Frage 2: Wie kommen Ihre Kostenschätzungen zustande?
Viele Sanierungskonzepte rechnen mit Kostenkennwerten aus bundesweiten Datenbanken. Diese Daten sind oft veraltet und bilden die Marktlage vor Ort nicht ab. Im Raum München etwa liegen die Handwerkerpreise spürbar über dem Bundesdurchschnitt, wie in anderen Großstädten auch.
Die Folge: Die Schätzung fällt zu niedrig aus. Die Eigentümergemeinschaft plant ihre Rücklage oder Sonderumlage auf dieser Grundlage, und die ersten Angebote passen nicht dazu. In der nächsten Versammlung beginnt die Diskussion von vorn.
Ein guter iSFP enthält Kostenschätzungen, die die Preise in Ihrer Region berücksichtigen. Abweichungen bleiben möglich, aber die Angebote liegen nicht weit daneben. Die Schätzung dient dann als Maßstab, mit dem Sie Angebote vergleichen können.
Fragen Sie: Mit welchen Preisen rechnen Sie für ein Gebäude in unserer Region?
Frage 3: Wie begründen Sie die Reihenfolge der Maßnahmen?
Eine sinnvolle Reihenfolge berücksichtigt die Bausubstanz. Sie verhindert, dass eine frühe Maßnahme eine spätere verteuert oder Schäden verursacht. Ein Beispiel ist Feuchtigkeit, wenn die Gebäudehülle saniert wird, ohne die Lüftung einzuplanen.
Im Mehrfamilienhaus kommt die Instandhaltung hinzu. Steht ohnehin eine Dachsanierung oder ein Fassadenanstrich an, ist das der wirtschaftlichste Zeitpunkt für die energetische Maßnahme. Ein guter iSFP stimmt den Fahrplan deshalb mit dem Instandhaltungsbedarf und der Rücklage ab.
Wer ohne gründliche Analyse eine Standardreihenfolge vorlegt, schöpft die Möglichkeiten des Gebäudes vermutlich nicht aus.
Fragen Sie: Warum empfehlen Sie diese Schritte in dieser Reihenfolge, und wie passt das zu unserem Instandhaltungsplan?
Frage 4: Wie berücksichtigen Sie unsere Ziele und unser Budget?
Bei einer Sanierung geht es nicht nur um Technik. Energieeinsparung, Werterhalt, Kosten und Finanzierbarkeit müssen gegeneinander abgewogen werden.
In einer Eigentümergemeinschaft gehen die Ziele oft auseinander. Wer selbst in der Wohnung lebt, wünscht sich niedrigere Heizkosten und mehr Behaglichkeit. Wer vermietet, achtet auf die Kosten und die Modernisierungsumlage. Eine Wohnungsgesellschaft wiederum bewertet Maßnahmen nach Rendite, ESG-Anforderungen und Kapitalbindung. Aus diesen Zielen ergeben sich unterschiedliche Maßnahmenpakete.
Ein guter iSFP macht diese Zielkonflikte sichtbar. Er liefert eine Entscheidungsgrundlage, die in der Versammlung oder im Investitionsgremium Bestand hat.
Fragen Sie: Wie berücksichtigen Sie die unterschiedlichen Interessen und das verfügbare Budget?
Frage 5: Begleiten Sie uns auch nach dem iSFP?
Mit dem iSFP endet die Arbeit nicht. Er ist der Ausgangspunkt für die Umsetzung.
Das Dokument zeigt, welche Maßnahmen sinnvoll sind, in welcher Reihenfolge und in welcher Größenordnung. Nicht enthalten sind die Vorstellung in der Eigentümerversammlung, die technischen Nachweise für die Förderung, die Begleitung der Ausschreibung und die Qualitätskontrolle auf der Baustelle.
Manche Beratungen liefern den iSFP ab und sind danach nicht mehr erreichbar. Für die Verwaltung beginnt dann erst die eigentliche Arbeit: Beschlüsse vorbereiten, Angebote einholen und vergleichen, Förderung beantragen, Gewerke koordinieren. Ohne fachliche Begleitung entstehen hier vermeidbare Mehrkosten und Verzögerungen.
Fragen Sie: Stellen Sie den iSFP in der Eigentümerversammlung vor? Begleiten Sie uns über den iSFP hinaus, und wenn ja, wie?
Was einen guten iSFP ausmacht
Einen Sanierungsfahrplan, der als Planungswerkzeug taugt, erkennen Sie an vier Merkmalen:
- Gründlich dokumentierter Ist-Zustand. Das Gebäude ist genau erfasst, einschließlich Schwachstellen und Schäden.
- Begründete Reihenfolge. Die Maßnahmen bauen aufeinander auf, vermeiden Mehrkosten und passen zum Instandhaltungsbedarf.
- Realistische Kostenschätzungen. Sie berücksichtigen die Preise vor Ort und eignen sich als Grundlage für Rücklage und Finanzierung.
- Vollständige Darstellung der Fördermöglichkeiten. Der Fahrplan zeigt, welche Programme infrage kommen und in welcher Reihenfolge. Er enthält alle Maßnahmen, die für den Förderanspruch nötig sind.
Ein Sanierungsfahrplan, der sich umsetzen lässt
EFFERO erstellt Sanierungsfahrpläne, die in der Eigentümerversammlung und im Portfolio Bestand haben, und begleitet die Umsetzung.
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