Heizungsausfall im Mehrfamilienhaus: Was ein Notfalltausch wirklich kostet

Wenn die Zentralheizung eines Mehrfamilienhauses im Januar ausfällt, klingelt bei der Hausverwaltung das Telefon. Zwölf Haushalte sind ohne Wärme, Mietminderungen drohen, und die nächste Eigentümerversammlung findet erst im Mai statt. In dieser Lage entscheidet niemand in Ruhe über die beste Heizung für die nächsten zwanzig Jahre.

Laut dem dena Gebäudereport 2026 sind in Deutschland mehr als fünf Millionen Heizungsanlagen älter als 30 Jahre. Wie lange laufen sie noch?

Warum ein ungeplanter Heizungstausch teuer wird

Fällt die Heizung im Winter aus, müssen Entscheidungen innerhalb weniger Tage fallen, für die sonst Monate zur Verfügung stehen: Welcher Fachbetrieb, welche Technik, welche Anlage, welche Finanzierung?

Die Förderung ist schnell verloren

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bezuschusst den Einbau einer klimafreundlichen Heizung mit einer Grundförderung von 30 Prozent. Die förderfähigen Ausgaben sind begrenzt: auf 28.000 Euro für die erste Wohneinheit (bis Ende Januar 2027, danach sinkt der Betrag halbjährlich um 750 Euro), je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit. Der Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt werden. Bei der Antragstellung muss bereits ein Vertrag mit dem Fachbetrieb vorliegen, der unter der Bedingung der Förderzusage geschlossen wurde. Ein Auftrag ohne diese Bedingung vor dem Antrag schließt die Förderung aus.

Im Notfall ist die Förderung nicht automatisch verloren. Laut KfW sind auch die Ausgaben für eine provisorische Heizung förderfähig, wenn die alte Anlage defekt ist und anschließend eine geförderte Heizung eingebaut wird. Unter Zeitdruck wird in der Praxis aber oft sofort ein neuer Gaskessel eingebaut. Eine herkömmliche Gasheizung wird nicht gefördert.

Es bleibt kein Verhandlungsspielraum

Wer unter Zeitdruck einen Heizungsbetrieb beauftragen muss, kann kaum verhandeln. Es gibt kein zweites Angebot und keinen Spielraum. Wie groß dieser Nachteil ist, lässt sich nicht pauschal beziffern. Klar ist aber: Wer kaufen muss, zahlt mehr als jemand, der kaufen will.

Die Anlage passt nicht zum Gebäude

Ein geplanter Heizungstausch beginnt mit der Frage, was zum Gebäude passt: Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösung oder neue Gasheizung. Die Antwort hängt vom Dämmzustand, von den Heizkörpern, von den Vorlauftemperaturen und von der langfristigen Kostenentwicklung ab. Im Notfall fehlt die Zeit für diese Abwägung. Eingebaut wird, was verfügbar ist.

Die Entscheidung braucht einen Beschluss

Über eine neue Heizung entscheidet die Eigentümergemeinschaft. Ohne Vorbereitung bedeutet das eine außerordentliche Versammlung unter Zeitdruck.

Ein Vergleich in Zahlen

Ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten, Baujahr 1975, hat eine Gas-Zentralheizung aus dem Jahr 2002. Sie läuft noch. Die folgenden Zahlen sind Beispielwerte zur Orientierung.

Szenario 1: Geplanter Heizungstausch

Eingebaut wird eine Wärmepumpe, in einzelnen Räumen werden die Heizkörper angepasst. Die Investitionskosten liegen bei ca. 90.000 Euro. Bei acht Wohneinheiten sind die förderfähigen Ausgaben auf 119.000 Euro begrenzt, die Investition liegt also darunter. Die BEG-Grundförderung von 30 Prozent ergibt 27.000 Euro Zuschuss.

Ab dem ersten Quartal 2027 sinkt die Grundförderung für Wärmepumpen auf 15 Prozent. Für Wärmepumpen aus EU-Produktion gibt es dann einen Bonus von 15 Prozentpunkten. In München kann das städtische Förderprogramm FKG weitere Mittel beisteuern, wenn ein Sanierungsfahrplan vorliegt.

Szenario 2: Notfalltausch nach Ausfall im Januar

Eingebaut wird eine neue Gas-Brennwertheizung, die kurzfristig lieferbar ist. Die Investitionskosten liegen bei ca. 30.000 bis 40.000 Euro. Eine Förderung gibt es nicht.

Auf den ersten Blick wirkt Szenario 2 günstiger. Das täuscht. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) sind neue Gasheizungen zwar zulässig. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine einbaut, muss aber schrittweise erneuerbare Brennstoffe einsetzen (§ 43 GModG): 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Wird die Heizung nach einem irreparablen Ausfall eingebaut, gilt eine Übergangsfrist von zwölf Monaten. Die Pflicht selbst bleibt bestehen. Biomethan und andere erneuerbare Gase sind deutlich teurer als Erdgas. Hinzu kommt der steigende CO₂-Preis.

Bei vermieteten Wohnungen mit neuer Gasheizung teilen sich Vermieterseite und Mietparteien außerdem bestimmte Kosten zur Hälfte: ab 2028 die Gas-Netzentgelte und die CO₂-Kosten, ab 2029 die Mehrkosten der vorgeschriebenen erneuerbaren Brennstoffe bis zu einem Anteil von 30 Prozent. Die scheinbar günstige Notlösung belastet Eigentümerinnen und Eigentümer, die vermieten, also über Jahre.

Wie ein Sanierungsfahrplan den Heizungstausch vorbereitet

Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) ordnet den Heizungstausch in eine Gesamtstrategie ein. Er zeigt, welche Technik zum Gebäude passt, welche Maßnahmen an der Gebäudehülle vorher oder gleichzeitig sinnvoll sind und welche Förderung in welcher Reihenfolge infrage kommt.

Für Hausverwaltungen hat der Fahrplan einen weiteren Vorteil: Liegt er vor, kann die Eigentümergemeinschaft die Grundsatzentscheidung in Ruhe treffen, bevor die alte Anlage ausfällt. Im Notfall muss dann nur noch umgesetzt werden, was bereits beschlossen ist.

Die Erstellung braucht Zeit: Begehung vor Ort, Bestandsaufnahme, Berechnung und Abstimmung. Im Notfall steht diese Zeit nicht zur Verfügung.

„Die Heizung läuft noch“ ist keine Strategie

„Läuft noch“ heißt nur: Der Ausfall kommt nicht heute. Mit jedem Betriebsjahr über 20 Jahre wird ein Ausfall wahrscheinlicher. Die Frage ist nicht, ob die Heizung ausfällt, sondern wann. Wer vorher entscheidet, entscheidet besser und günstiger.