Neue Heizung im Münchner Mehrfamilienhaus: Gas, Fernwärme oder Wärmepumpe?

Wer im Mehrfamilienhaus die Zentralheizung tauscht, trifft eine Entscheidung für zwanzig Jahre. Sie betrifft die Heizkosten aller Bewohnerinnen und Bewohner und die Rücklage der Eigentümergemeinschaft oder das Budget der Wohnungsgesellschaft. Bei vermieteten Wohnungen spielt außerdem das Mietrecht eine Rolle. In München stehen drei Optionen zur Wahl: eine neue Gasheizung, der Anschluss an die Fernwärme oder eine Wärmepumpe. Welche davon passt, hängt vom Gebäude ab und davon, wie viel Preisrisiko Sie tragen wollen.

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Gas: zulässig, aber mit wachsendem Kostenrisiko

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen seit Juli 2026 gestrichen. Neue Gasheizungen bleiben zulässig. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine einbaut, muss aber schrittweise erneuerbare Brennstoffe einsetzen (§ 43 GModG): 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Biomethan und andere erneuerbare Gase sind deutlich teurer als Erdgas. Eine Hybridlösung mit ausreichend großer Wärmepumpe erfüllt die Pflicht.

Hinzu kommt das Preisrisiko am Gasmarkt. Nach dem russischen Einmarsch in die Ukraine im Februar 2022 stieg der europäische Gaspreis stark an. Ende August 2022 erreichte er mit rund 340 Euro pro Megawattstunde ein Rekordhoch, ein Vielfaches des Niveaus der Jahre vor der Krise. Anfang März 2026 stieg der europäische Gaspreis innerhalb weniger Handelstage von gut 30 auf über 60 Euro pro Megawattstunde, nachdem QatarEnergy nach Angriffen auf Ras Laffan die LNG-Produktion eingestellt hatte. Damit gab es innerhalb von vier Jahren zwei Preisschocks über zwei voneinander unabhängige Lieferwege.

Im Mehrfamilienhaus kommen diese Schwankungen über die Heizkostenabrechnung direkt bei den Haushalten an. Für die Verwaltung bedeutet das Nachforderungen, Rückfragen und Diskussionen in der Versammlung.

Bei vermieteten Wohnungen kommt seit Juli 2026 ein weiterer Punkt hinzu: Bei einer neuen Gasheizung im Sinne des § 43 GModG teilen sich Vermieterseite und Mietparteien bestimmte Kosten zur Hälfte. Das betrifft ab 2028 die Gas-Netzentgelte und die CO₂-Kosten, ab 2029 die Mehrkosten der vorgeschriebenen erneuerbaren Brennstoffe bis zu einem Anteil von 30 Prozent. So regelt es das geänderte Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Die laufenden Kosten einer neuen Gasheizung lassen sich also nicht mehr vollständig über die Betriebskosten umlegen.

Der Markt hat sich bereits verschoben: 2025 wurden rund 229.000 Gasbrennwertkessel verkauft, 36 Prozent weniger als im Vorjahr. Der Absatz von Wärmepumpen stieg auf rund 299.000 Geräte, ein Plus von 55 Prozent.

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Fernwärme: wenig Aufwand im Haus, aber Bindung an einen Anbieter

Für viele Mehrfamilienhäuser in München liegt Fernwärme nahe. Es gibt keinen Heizkessel im Keller, keine Außengeräte und keinen eigenen Wartungsaufwand. Gerade bei dichter Bebauung und wenig Platz ist das ein Vorteil.

Zwei Punkte sollten Sie dennoch kennen:

• Erzeugung: Die Stadtwerke München (SWM) erzeugen ihre Fernwärme nach eigenen Angaben überwiegend in Kraft-Wärme-Kopplung auf Basis von Erdgas. Der Anteil der Geothermie wächst, Riem und Freiham werden bereits geothermisch versorgt. Die SWM wollen den Münchner Fernwärmebedarf bis spätestens 2040 vor allem mit Tiefengeothermie decken. Bis dahin hängt der Preis weiterhin auch vom Gaspreis ab.
• Anbieter: Es gibt nur einen Anbieter. Steigen die Preise, können Sie nicht wechseln. Achten Sie deshalb auf die Preisgleitklauseln im Liefervertrag.

Bei vermieteten Wohnungen ist zusätzlich das Mietrecht zu beachten. Wer von einer eigenen Heizung auf Fernwärme umstellt und die Kosten als Betriebskosten umlegen will, muss nach § 556c BGB und der Wärmelieferverordnung grundsätzlich nachweisen, dass die Wärme effizienter geliefert wird und die Umstellung für die Mietparteien kostenneutral ist. Die Umstellung muss außerdem mindestens drei Monate vorher angekündigt werden. Das sollte vor der Entscheidung durchgerechnet werden.

Fernwärme ist nicht überall verfügbar. Wo sie geplant ist, zeigt der Münchner Wärmeplan.

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Wärmepumpe: kalkulierbare Kosten, mehr Vorbereitung im Bestand

Eine Wärmepumpe ist nicht von einem einzelnen geopolitischen Risikofaktor abhängig. Der Strommix wird weiter diversifiziert, und mit einer Photovoltaikanlage auf dem Dach lässt sich ein Teil des Stroms selbst erzeugen. Die Betriebskosten lassen sich damit über die Nutzungsdauer besser abschätzen.

Im Mehrfamilienhaus ist die Planung anspruchsvoller als im Einfamilienhaus:

• Vorlauftemperatur: Je niedriger die nötige Vorlauftemperatur, desto effizienter arbeitet die Wärmepumpe. Einzelne zu kleine Heizkörper lassen sich oft gezielt tauschen.
• Warmwasser: Zentrale Trinkwassererwärmung braucht aus hygienischen Gründen hohe Temperaturen. Das Konzept muss das berücksichtigen, etwa mit einer Kaskade oder einer Hybridlösung.
• Aufstellung und Schall: Außengeräte brauchen Platz und müssen die Lärmschutzanforderungen gegenüber der Nachbarschaft einhalten.
• Elektrische Anschlussleistung: Größere Anlagen können eine Verstärkung des Hausanschlusses erfordern.

Viele dieser Fragen lassen sich lösen. Sie sollten aber vor der Entscheidung geklärt sein, nicht danach.

Auch bei vermieteten Wohnungen spielt die Effizienz eine Rolle. Seit Juli 2026 steht im BGB, was zuvor im GEG geregelt war: Die Modernisierungsumlage für eine Wärmepumpe kann nur dann in voller Höhe verlangt werden, wenn ein Fachbetrieb eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist (§ 559f BGB). Ausnahmen gelten unter anderem für Gebäude nach 1996, für ausreichend gedämmte Gebäude und für Gebäude, die mit höchstens 55 Grad Vorlauftemperatur beheizt werden können. Ohne Nachweis kann nur die Hälfte der Kosten umgelegt werden.

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Förderung für den Heizungstausch

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bezuschusst Wärmepumpe und Fernwärmeanschluss mit 30 Prozent Grundförderung. Die förderfähigen Ausgaben sind begrenzt: auf 28.000 Euro für die erste Wohneinheit (bis Ende Januar 2027, danach sinkt der Betrag halbjährlich um 750 Euro), je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit.

Für Wärmepumpen sinkt die Grundförderung ab dem ersten Quartal 2027 auf 15 Prozent. Wärmepumpen aus EU-Produktion erhalten dann einen Bonus von 15 Prozentpunkten.

Der Klimageschwindigkeits-Bonus und der Einkommens-Bonus gelten nur für selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer und nur anteilig für ihre Wohnung. In vermieteten Beständen spielen sie deshalb meist keine Rolle. In München kann zusätzlich das städtische Förderprogramm FKG genutzt werden, wenn ein individueller Sanierungsfahrplan vorliegt.

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Die Entscheidung hängt vom Gebäude ab

Ob eine Wärmepumpe direkt effizient arbeitet, hängt vom Zustand der Gebäudehülle, vom Heizsystem und von den baulichen Voraussetzungen ab. Ob Fernwärme wirtschaftlich ist, hängt vom Anschlusspreis und vom Liefervertrag ab, bei vermieteten Wohnungen außerdem vom Kostenvergleich nach der Wärmelieferverordnung. Eine neue Gasheizung sollte nur gewählt werden, wenn die steigenden Brennstoffkosten in der langfristigen Kalkulation berücksichtigt sind.

Ein individueller Sanierungsfahrplan beantwortet diese Fragen für Ihr Gebäude. Er zeigt auch, ob eine Maßnahme an der Gebäudehülle vor dem Heizungstausch sinnvoll ist, damit die neue Anlage nicht größer und teurer ausfällt als nötig.