Mehrfamilienhaus schrittweise sanieren: Warum die Reihenfolge zählt
Von Georg Vonhasselt
Warum meist in mehreren Schritten saniert wird
Die meisten Mehrfamilienhäuser werden nicht in einem Zug saniert. Das liegt selten am fehlenden Willen. Entscheidend sind andere Faktoren: die Höhe der Erhaltungsrücklage, die Bereitschaft zu Sonderumlagen und die Belastung der Bewohnerinnen und Bewohner durch Gerüst und Lärm. Außerdem sind manche Maßnahmen erst sinnvoll, wenn andere abgeschlossen sind.
Hinzu kommt der Jahresrhythmus der Eigentümerversammlung. Auch Wohnungsgesellschaften planen ihre Budgets jahresweise.
Eine Sanierung in Etappen ist deshalb oft wirtschaftlich tragfähiger. Voraussetzung ist, dass die einzelnen Schritte gut aufeinander abgestimmt sind.
Warum die Reihenfolge zählt
Maßnahmen an der Gebäudehülle und an der Heizungsanlage hängen technisch voneinander ab.
Eine Wärmepumpe wird auf die Heizlast Ihres Gebäudes ausgelegt. Das ist der maximale Wärmebedarf an einem kalten Wintertag. Diesen Wert berechnet ein Fachbetrieb oder die Energieberatung vor dem Einbau. Die Heizlast hängt direkt davon ab, wie gut das Gebäude gedämmt ist. Ein Mehrfamilienhaus der Klasse G hat eine deutlich höhere Heizlast als dasselbe Gebäude nach der Dämmung von Dach und Fassade. Wenn Sie die Wärmepumpe vor der Dämmung einbauen, kaufen Sie eine Anlage, die danach zu groß ist.
Auch Maßnahmen an der Gebäudehülle hängen voneinander ab. Ein Beispiel: Dach- und Fassadendämmung stoßen aneinander. An dieser Stelle entsteht ein Anschluss, der von Anfang an mitgeplant werden muss. Ob beide Maßnahmen gleichzeitig oder im Abstand von Jahren umgesetzt werden, ist dabei zweitrangig. Wichtig ist, dass sich der Anschluss später fachgerecht herstellen lässt.
Typische Fehler bei unkoordinierten Maßnahmen
Einige Beispiele aus der Beratungspraxis:
Dauerhaft höhere Betriebskosten. Eine zu große Wärmepumpe taktet häufig. Sie schaltet sich also oft ein und aus, statt gleichmäßig auf Nennleistung zu laufen. Das senkt den Wirkungsgrad und erhöht den Stromverbrauch dauerhaft.
Feuchteschäden und Nacharbeiten. Einzelne Maßnahmen ohne Blick auf das ganze Gebäude können bauphysikalische Probleme verursachen: Wärmebrücken, Feuchtigkeit und im schlimmsten Fall Schimmel. Ursache ist meist keine schlechte Handwerksarbeit. Die Maßnahmen passen vielmehr im Gebäude nicht zusammen. Solche Schäden lassen sich nachträglich beheben, aber nur mit Aufwand und vermeidbaren Kosten.
Mehrarbeit an Schnittstellen. Werden Außenwand- und Dachdämmung nicht vorab abgestimmt, muss der Übergang beim zweiten Schritt aufwendig nachgearbeitet werden. Mit frühzeitiger Planung lässt sich das vermeiden: Das erste Handwerksunternehmen bereitet den Anschluss bereits für die zweite Maßnahme vor.
Das sind nur einige Beispiele. Welche Folgen im Einzelfall entstehen, hängt vom Gebäude und von der Kombination der Maßnahmen ab. Gemeinsam ist allen Beispielen: Mit einer frühzeitigen, übergreifenden Planung lassen sie sich vermeiden.
Was ein guter Sanierungsfahrplan leistet
Ein guter Sanierungsfahrplan (iSFP) beschreibt, welche Maßnahmen für Ihr Gebäude in welcher Reihenfolge sinnvoll sind. Er gliedert sie in der Regel in drei bis fünf aufeinander aufbauende Pakete. Die ausführenden Fachbetriebe erhalten damit die Informationen, die sie brauchen. So können sie Schnittstellen schon bei der ersten Maßnahme richtig vorbereiten, auch wenn der nächste Schritt erst in drei Jahren folgt.
Der Fahrplan wirkt sich auch auf die Förderung aus. Für Maßnahmen an der Gebäudehülle, die im iSFP vorgesehen sind, erhöht die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) die jährliche Höchstgrenze der förderfähigen Kosten auf fast das Doppelte. Für den Teil oberhalb der normalen Grenze gibt es zusätzlich 5 Prozentpunkte iSFP-Bonus, wenn die förderfähigen Kosten der Maßnahme mindestens 30.000 Euro betragen. Im Mehrfamilienhaus sind das schnell fünfstellige Beträge. Die Grenzen gelten pro Kalenderjahr. Eine Sanierung in Schritten passt deshalb gut zu dieser Förderung.
Der iSFP schreibt kein Tempo vor. Die Eigentümergemeinschaft oder die Wohnungsgesellschaft entscheidet, welche Maßnahme sie in welchem Jahr umsetzt. Sie reagieren also nicht nur auf anstehende Sanierungen, sondern steuern sie selbst.
Für die Verwaltung hat der Fahrplan einen weiteren Vorteil: Er lässt sich mit dem Instandhaltungsplan verbinden. Steht ohnehin eine Dachsanierung oder ein neuer Fassadenanstrich an, ist das der wirtschaftlichste Zeitpunkt für die energetische Maßnahme. Gerüst und Baustelleneinrichtung fallen dann nur einmal an. Außerdem lässt sich die Rücklage gezielt auf die nächsten Schritte ausrichten.
Ausnahmen von der Grundregel
Für die meisten Gebäude gilt die Grundregel: erst die Gebäudehülle verbessern, dann die Heizung austauschen. Es gibt aber Ausnahmen.
Manchmal muss die Heizung so dringend ersetzt werden, dass nur ein vorgezogener Austausch realistisch ist. In anderen Fällen muss das Dach aus baulichen Gründen sofort erneuert werden. Gelegentlich erzielt auch eine Dämmung der Kellerdecke als erster Schritt mehr Wirkung als eine aufwendige Fassadensanierung, weil dort der tatsächliche Wärmeverlust am größten ist.
Was für Ihr Gebäude sinnvoll ist, hängt von Baujahr, Zustand und Nutzung ab.
Fachplanung und Handwerk bleiben unverzichtbar
Ein guter Sanierungsfahrplan beugt groben Planungsfehlern vor und gibt Ihnen die Steuerung in die Hand. Er ersetzt aber weder eine gute Fachplanung noch handwerkliche Sorgfalt. Eine schlecht geplante oder schlecht ausgeführte Dämmung verursacht Probleme, auch wenn die Reihenfolge stimmt. Entscheidend bleiben sorgfältige Planung und Ausführung.
Sie planen eine Sanierung in mehreren Schritten und möchten wissen, womit Sie beginnen sollten? Sprechen Sie uns an. Wir sehen uns Ihr Gebäude an und zeigen Ihnen, welche Reihenfolge wirtschaftlich am sinnvollsten ist und wie sie zu Instandhaltung und Rücklage passt.
Welche Reihenfolge ist für Ihr Gebäude die richtige?
Wir analysieren Ihr Gebäude und zeigen Ihnen, mit welchen Schritten Sie technische Konflikte vermeiden und Förderungen gezielt nutzen.
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