EU-Gebäuderichtlinie und GModG: Was sich für Ihre Immobilie ändert

Bis zum 29. Mai 2026 mussten alle EU-Mitgliedstaaten die neue Europäische Gebäuderichtlinie in nationales Recht umsetzen. Die Richtlinie heißt kurz EPBD (Energy Performance of Buildings Directive, Richtlinie (EU) 2024/1275). Deutschland hat diese Frist verfehlt. Umgesetzt wird die Richtlinie mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das am 28. Juli 2026 verkündet wurde. Zentrale EPBD-Vorgaben, etwa zum Energieausweis und zu Nichtwohngebäuden, gelten erst ab dem 1. Januar 2027.

Deutschland setzt die EPBD mit dem GModG um

Mit dem Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) wurde das Gebäudeenergiegesetz (GEG) umfassend geändert und in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt. Die ersten Änderungen gelten seit dem 29. Juli 2026.

Die Regeln treten gestaffelt in Kraft. Die neuen Vorgaben zum Heizungstausch gelten seit Inkrafttreten des Gesetzes. Die Vorschriften zum Energieausweis gelten ab dem 1. Januar 2027. Dazu gehören auch die erweiterten Pflichten, einen Ausweis vorzulegen. Bestehende Energieausweise bleiben bis zum aufgedruckten Ablaufdatum gültig.

Was sich ändert und für wen

Die EPBD führt keine einheitliche Pflicht für alle Gebäude ein. Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Gebäudetyp erheblich.

Wohngebäude und Eigentümergemeinschaften

Für Wohngebäude bleibt die bekannte Skala des Energieausweises von A+ bis H bestehen. Die neue europäische Skala von A bis G gilt in Deutschland nur für Nichtwohngebäude.

Weder die EPBD noch das GModG enthalten eine allgemeine Pflicht, einzelne Wohngebäude zu sanieren. Die bekannten Nachrüstpflichten, etwa zur Dämmung der obersten Geschossdecke, gelten weiter. Die EPBD verpflichtet die Mitgliedstaaten aber, den durchschnittlichen Energieverbrauch aller Wohngebäude schrittweise zu senken. Die Förderung setzt deshalb gezielt bei den energetisch schlechtesten Gebäuden an. Ein Beispiel ist der zusätzliche Bonus der BEG für „Worst Performing Buildings“ ab 2027.

Vermietete Wohnungsbestände

Für vermietete Bestände ist die wichtigste praktische Änderung die erweiterte Pflicht zum Energieausweis ab 2027. Bisher war ein Energieausweis bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing erforderlich. Künftig gilt das auch, wenn ein Miet-, Pacht- oder Leasingvertrag verlängert wird. Außerdem wird der Energieausweis digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt.

Gleichzeitig wird einiges einfacher: Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, Bauantrag vor dem 1. November 1977 und ohne Wärmeschutz auf dem Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 war bisher ein Bedarfsausweis Pflicht. Diese Pflicht entfällt. Für reine Wohngebäude genügt dann grundsätzlich ein Verbrauchsausweis.

Bei größeren Beständen lohnt sich ein Überblick, wie sich die Gebäude auf die Effizienzklassen verteilen. Die schlechtesten Gebäude profitieren am meisten von der Förderung. Sie sind auch für Finanzierungsgespräche und ESG-Berichte relevant.

Nichtwohngebäude und Gewerbeimmobilien

Für Nichtwohngebäude enthält die EPBD die konkretesten Anforderungen. Die Mitgliedstaaten müssen Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz einführen, die sogenannten MEPS. Die 16 Prozent energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude sollen bis 2030 saniert sein, die 26 Prozent schlechtesten bis 2033.

Diese Schwellen gelten für jedes einzelne Gebäude, nicht für den Durchschnitt eines Portfolios. Ein einzelnes Gebäude kann also unter die Anforderungen fallen, auch wenn der übrige Bestand besser eingestuft ist.

Deutschland setzt das in § 40 GModG um, gültig ab 2027: Ab 2030 darf der Primärenergiebedarf eines bestehenden Nichtwohngebäudes höchstens das 3,5-fache, ab 2033 das 2,95-fache eines Referenzgebäudes betragen. Als erfüllt gilt die Anforderung unter anderem bei Gebäuden ab Baujahr 1996, bei Fernwärmeversorgung und bei Heizungen, die überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse arbeiten. Ausnahmen gibt es, wenn die Anforderung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist, sowie für bestimmte Baudenkmäler. Für Nichtwohngebäude gilt außerdem die neue Skala des Energieausweises von A bis G.

Bis 2030 bleibt wenig Zeit. Ausschreibung, Finanzierung und Bauzeit müssen eingeplant werden. Wenn Sie jetzt beginnen, können Sie Sanierungsmaßnahmen mit ohnehin anstehender Instandhaltung verbinden und förderfähige Maßnahmen gezielt einplanen. Ob Ihr Gebäude betroffen ist und welche Maßnahmen nötig wären, sollten Sie im Einzelfall prüfen lassen.

Was das für Ihr Gebäude bedeutet

Welche Anforderungen auf Ihr Gebäude zukommen und wann Sie handeln müssen, hängt von Gebäudetyp, Nutzung und energetischem Zustand ab. In unserer Energieberatung ordnen wir Ihre Situation ein und zeigen, welche Schritte jetzt sinnvoll sind.