Energieausweis im Mehrfamilienhaus: Was sich mit dem GModG tatsächlich ändert

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist eine Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Es setzt unter anderem Anforderungen der europäischen Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD 2024/1275) in deutsches Recht um, deren Umsetzungsfrist für die Mitgliedstaaten bis 29. Mai 2026 galt. Der deutsche Gesetzgeber ist damit spät dran. Für Hausverwaltungen lohnt sich ein nüchterner Blick: Die neuen Auslöser für den Energieausweis treffen die meisten MFH im Alltag kaum. Dieser Artikel basiert auf dem Kabinettsbeschluss vom 13. Mai 2026 und gibt eine fundierte Einschätzung des aktuellen Stands. Bis zur endgültigen Verabschiedung durch Bundestag und Bundesrat können sich Details noch ändern.

Die aktuellen Auslöser nach GEG

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt bisher einen Energieausweis bei drei Ereignissen vor: Verkauf, Neuvermietung und Verpachtung. Bei Neuvermietung muss der Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorliegen; Pflichtangaben müssen bereits in der Immobilienanzeige erscheinen.

Für reine Wohngebäude können Sie in der Regel zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis wählen. Eine Ausnahme: Bei Gebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, Baugenehmigung vor 1977 und fehlender Modernisierung nach Wärmeschutzverordnung ist der Bedarfsausweis Pflicht. Bei Mischgebäuden hängt die Ausweiswahl von der überwiegenden Nutzung ab. Überwiegt die Wohnnutzung, gelten die Wohngebäude-Regeln. Überwiegt die Nicht-Wohnnutzung, gilt das Gebäude als Nichtwohngebäude; dann ist der Bedarfsausweis Pflicht.

Was das GModG hinzufügt

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ergänzt die bestehenden Auslöser um zwei neue:

	GEG (heute)	GModG (voraussichtlich ab Anfang 2027)
Verkauf	✓	✓
Neuvermietung	✓	✓
Verpachtung	✓	✓
Mietverlängerung	–	✓ neu
Große Renovierung (> 25 % Gebäudehülle oder Renovierungskosten > 25 % Gebäudewert)	–	✓ neu

Der Mietverlängerungsauslöser greift nur bei befristeten Mietverträgen. Da Wohnraummietverhältnisse in Deutschland überwiegend unbefristet geschlossen werden, hat dieser Auslöser für die meisten MFH-Verwalter geringe praktische Reichweite. Der Renovierungsauslöser ist häufiger relevant, greift aber erst bei Maßnahmen in einer Größenordnung, bei der ohnehin professionelle Energieberatung und BEG-Förderung im Spiel sind. In diesen Fällen ist der Energieausweis ein Randpunkt.

Zeitplan: Wann gelten die neuen Regeln?

Die neuen Energieausweis-Pflichten treten voraussichtlich sechs Monate nach Verkündung des GModG in Kraft, also Anfang 2027. Bis dahin gilt das aktuelle GEG unverändert. Es besteht kein Handlungsbedarf, bevor das Gesetz in Kraft tritt.

Die Skala für Wohngebäude bleibt

In der Diskussion zum GModG sehen wir öfters die Aussage, dass alle Energieausweise auf eine neue europäische A–G-Skala umgestellt werden. Das gilt für Wohngebäude nicht. Die deutsche A+–H-Skala bleibt bestehen. Die neue A–G-Skala betrifft ausschließlich Nichtwohngebäude. Wenn Eigentümer oder Mieter danach fragen: Die Skala, die sie kennen, gilt weiter.

Bestehende Ausweise behalten ihre Gültigkeit

Ausweise, die vor Inkrafttreten des GModG ausgestellt wurden, bleiben bis zum Ende ihrer 10-jährigen Gültigkeitsdauer wirksam. Es gibt keine Pflicht zur vorzeitigen Neuausstellung. Einzig wenn ein bestehender Ausweis ausläuft oder ein neuer Auslöser eintritt, ist Handeln erforderlich.

Wenn der nächste Ausweis fällig wird: Sanierung mitdenken

Ein Energieausweis erfüllt die gesetzliche Pflicht und liefert eine Effizienzklasse. Mehr gibt er nicht zurück.

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) hat zunächst nichts mit dem Energieausweis zu tun, lässt sich aber sinnvoll mit ihm kombinieren. Die Begehung und Datenaufnahme, die für einen Bedarfsausweis ohnehin erforderlich ist, deckt sich weitgehend mit dem, was ein iSFP voraussetzt. Die Kombination ist deshalb nur unwesentlich teurer als ein einzelner Bedarfsausweis.

Was der iSFP darüber hinaus erschließt:

• BAFA-Förderung für den iSFP selbst: 50 % des Honorars, bis max. EUR 850 für Wohngebäude ab drei Wohneinheiten
• iSFP-Bonus: +5 Prozentpunkte auf Bundesförderung für Effiziente Gebäude (BEG), wenn Einzelmaßnahmen auf Basis des iSFP umgesetzt werden
• Verdopplung der förderfähigen Kosten: von EUR 30.000 auf EUR 60.000 pro Wohneinheit bei Einzelmaßnahmen

Wann mache ich was?

Situation	Empfehlung
Verbrauchsausweis zulässig	Verbrauchsausweis
Bedarfsausweis Pflicht, keine Sanierung absehbar	Bedarfsausweis
Bedarfsausweis Pflicht, förderfähige Sanierung absehbar	iSFP und Bedarfsausweis kombinieren

Der Energieausweis allein ist eine Kostenposition, um dem Gesetz zu entsprechen. Die Kombination mit einem iSFP reduziert Kosten, die bei einem separaten iSFP-Auftrag entstehen würden, und erschließt sofort erweiterte Fördermöglichkeiten.

Wenn bei Ihrem Objekt der nächste Energiebedarfsausweis ansteht oder eine Eigentümerversammlung das Thema Sanierung auf der Agenda hat, sprechen Sie uns direkt an. Wir prüfen, ob ein iSFP parallel zur Erstellung des Bedarfsausweises für Ihr Objekt sinnvoll ist, und berechnen, welche Förderung damit zugänglich wird.