Wie eine Dachaufstockung die energetische Sanierung mitfinanziert

Eine energetische Sanierung kostet Geld. Eigentümerinnen und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern können diese Kosten jedoch mit einer Investition verbinden, die Erträge bringt: der Dachaufstockung.

Neue Wohnungen ohne neues Grundstück

Eine Dachaufstockung schafft zusätzliche Wohnungen auf dem vorhandenen Grundstück. Grundstückskosten fallen nicht an, Erschließungskosten meist nur in geringem Umfang. Die neuen Wohnungen nutzen die vorhandene Infrastruktur, also Treppenhaus, Anschlüsse und, falls vorhanden, den Aufzug. Dadurch sind die Gesamtkosten pro Wohnung oft niedriger als bei einem Neubau.

Die Mieteinnahmen aus den neuen Dachgeschosswohnungen lassen sich gezielt einsetzen, um die Sanierung im selben Gebäude zu refinanzieren. So entsteht aus einem reinen Kostenprojekt ein Vorhaben mit berechenbarer Rendite.

Die konkreten Zahlen richten sich nach Standort, Gebäudestruktur und den örtlichen Marktmieten. Im Portfolio-Review erstellen wir für geeignete Gebäude eine eigene Wirtschaftlichkeitsanalyse.

Warum Holzbau?

Bei bestehenden Gebäuden begrenzt meist die Tragfähigkeit, was möglich ist. Für Aufstockungen haben sich Holzkonstruktionen bewährt:

• Geringes Eigengewicht: Holz ist deutlich leichter als Massivbau. Dadurch wird eine Aufstockung um mehrere Stockwerke statisch oft erst möglich.
• Kurze Bauzeit: Vorgefertigte Elemente werden auf der Baustelle nur noch montiert. Das bedeutet weniger Lärm und eine kürzere Belastung für die Mietparteien im Haus.
• Gute Dämmwerte: Bei Holzrahmen- und Holztafelbau liegt die Dämmung zwischen den tragenden Teilen. So lassen sich hohe Effizienzstandards mit vergleichsweise schlanken Wänden erreichen.

Nicht jedes Gebäude eignet sich

Vier Faktoren entscheiden, ob eine Aufstockung machbar ist:

• Statik: Das Gebäude muss die zusätzliche Last tragen können.
• Planungs- und Bauordnungsrecht: Der Bebauungsplan oder die Umgebungsbebauung und die Abstandsflächen nach Landesbauordnung müssen ein weiteres Geschoss zulassen. Seit Oktober 2025 erleichtert der sogenannte Bauturbo Abweichungen zugunsten neuer Wohnungen, wenn die Gemeinde zustimmt.
• Dachform: Bei Flachdächern kann meist direkt auf der vorhandenen obersten Decke aufgebaut werden. Bei steilen Satteldächern muss zuerst der Dachstuhl abgetragen werden, und die oberste Decke ist oft eine Holzbalkendecke, die für die neue Last verstärkt werden muss. Das macht eine Aufstockung nicht unmöglich, erhöht aber Aufwand und Kosten.
• Wirtschaftlichkeit: Die erzielbaren Mieteinnahmen müssen die Baukosten rechtfertigen. Das muss eine Wirtschaftlichkeitsrechnung belegen.

Aufstockung und Sanierung gemeinsam planen

Wer beide Maßnahmen in einem integrierten Projekt verbindet, hat klare Vorteile: Gerüst, Handwerksbetriebe und Bauleitung werden nur einmal benötigt. Die Sanierung des bestehenden Gebäudes kann über die BEG von BAFA und KfW gefördert werden. Die neuen Wohnungen in der Aufstockung zählen dort nicht als Sanierung. Für sie kommen allenfalls Neubauprogramme der KfW in Frage, das ist im Einzelfall zu prüfen. Für Maßnahmen an der Gebäudehülle ist dabei ein Energie-Effizienz-Experte einzubinden. Die energetische Fachplanung und Baubegleitung wird selbst mit 50 Prozent gefördert. Im Mehrfamilienhaus sind die förderfähigen Kosten dafür auf 2.000 Euro je Wohneinheit und insgesamt höchstens 20.000 Euro begrenzt. Neue Dämmung, Heizung und Dachgeschossausbau lassen sich besser aufeinander abstimmen, wenn sie gemeinsam geplant werden.

Potenzial im eigenen Bestand prüfen

Im Portfolio-Review prüfen wir jedes Gebäude darauf, ob es sich erweitern lässt. Dazu gehören eine energetische Bestandsaufnahme und eine Wirtschaftlichkeitsrechnung für jedes einzelne Gebäude.