Energetische Sanierung in der WEG: der Ablauf in acht Schritten

Wenn in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die energetische Sanierung auf die Tagesordnung kommt, ist Ihre Lage selten einfach. Die technischen Anforderungen sind hoch, die Mehrheiten ungeklärt und die Rücklagen oft zu gering. Die rechtliche Verantwortung liegt trotzdem bei Ihnen.

Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) hat 2023 in einer Blitzumfrage rund 1.600 Verwaltungen befragt. Das Ergebnis: 96 % der Hausverwaltungen sehen ihre WEG nicht in der Lage, umfassende energetische Sanierungen umzusetzen. 87 % halten die Erhaltungsrücklagen für unzureichend.

Trotzdem lässt sich der Prozess gut strukturieren. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen die acht Schritte einer WEG-Sanierung, von der Prüfung der Unterlagen bis zur Auszahlung der Fördermittel. Er nennt die maßgeblichen Mehrheitsregeln und die wichtigsten Förderprogramme. Außerdem zeigt er, an welchen Stellen Sie die Energieberatung einbinden sollten.

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Schritt 1: Unterlagen prüfen

Bevor die Verwaltung die erste Eigentümerversammlung (EV) einberuft, braucht sie vollständige Unterlagen. Fehlt etwas, verzögert sich der gesamte Prozess.

Prüfen Sie vorab:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
• Beschlusssammlung der letzten Jahre
• Kostenverteilungsschlüssel für Instandhaltungs- und Modernisierungskosten
• Technische Unterlagen: Baupläne, Wartungsprotokolle, vorhandene Energieausweise
• Aktuelle Höhe der Erhaltungsrücklage

Entscheidend ist der Kostenverteilungsschlüssel. Er legt fest, wie die Sanierungskosten auf die Eigentümerinnen und Eigentümer verteilt werden. Ist er umstritten oder passt er nicht zur geplanten Maßnahme, sollten Sie das vor der ersten EV rechtlich klären lassen.

Schritt 2: Energieberatung beschließen (erste Eigentümerversammlung)

Die erste EV hat ein klares Ziel: Die Gemeinschaft beschließt, einen Energie-Effizienz-Experten mit der Energieberatung zu beauftragen.

Die Energieberatung für Wohngebäude (EBW) des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) erstattet 50 % der Beratungskosten. Für Gebäude mit drei oder mehr Wohnungen sind das höchstens 850 Euro. Der Förderantrag beim BAFA muss gestellt werden, bevor der Beratungsvertrag verbindlich abgeschlossen wird. Wird der Vertrag schon vor der Antragstellung unterschrieben, muss er unter der Bedingung der Förderzusage stehen. Nach der Antragstellung darf die Beratung auf eigenes Risiko beginnen, auch bevor der Bescheid vorliegt.

In der EV beschließt die Gemeinschaft:

• die Vollmacht für die Verwaltung, die Energieberatung zu beauftragen
• den Beratungsvertrag einschließlich individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP)
• falls schon bekannt: vorläufige Prioritäten für die Sanierungsmaßnahmen

Der iSFP ist mehr als ein technisches Dokument. Er beschreibt, wie das gesamte Gebäude über mehrere Jahre saniert werden kann. Außerdem ist er die Voraussetzung für den iSFP-Bonus bei der späteren Förderung. Viele lokale Förderprogramme verlangen ebenfalls einen iSFP.

Schritt 3: iSFP vorstellen (zweite Eigentümerversammlung)

Die Energieberatung stellt den fertigen iSFP in der EV vor. Dieser Termin verändert die Diskussion: Statt über „ob und was saniert wird“ zu streiten, kann die Gemeinschaft sachlich entscheiden. Grundlage ist dann eine unabhängige fachliche Einschätzung.

Wird der iSFP in der Versammlung erläutert, gibt es über die EBW zusätzlich bis zu 250 Euro Zuschuss.

In dieser Sitzung wird noch nicht über die Maßnahmen beschlossen. Die Eigentümerinnen und Eigentümer sollen die Ergebnisse verstehen, Fragen stellen und eine Richtung vorgeben. Auf dieser Grundlage bereiten Verwaltung und Energieberatung die Beschlussvorlagen für die nächste Versammlung vor.

Schritt 4: Maßnahmen und Finanzierung beschließen (dritte Eigentümerversammlung)

In dieser Sitzung legt die Gemeinschaft fest, welche Maßnahmen aus dem iSFP umgesetzt werden und in welcher Reihenfolge. Bei technisch anspruchsvollen Vorhaben kann die EV zusätzlich eine externe Fachplanung beschließen, etwa bei einer Dachsanierung mit gleichzeitiger Modernisierung der Heizung.

Diese EV ist für die Haftung entscheidend. Beschlossen werden müssen sowohl die Maßnahme als auch ihre Finanzierung.

Mehrheitsregeln nach §§ 20 und 21 WEG (Reform 2020)

Seit 2020 genügt eine einfache Mehrheit, um energetische Sanierungsmaßnahmen als bauliche Veränderung zu beschließen. Bei einfacher Mehrheit tragen dann jedoch nur diejenigen die Kosten, die zugestimmt haben. Anders ist es, wenn die Maßnahme zugleich der ohnehin nötigen Erhaltung dient (modernisierende Instandsetzung, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG): Dann tragen alle Eigentümerinnen und Eigentümer die Kosten bereits bei einfacher Mehrheit. Sollen alle Eigentümerinnen und Eigentümer die Kosten tragen, brauchen Sie eine von zwei Voraussetzungen. Entweder gibt es eine qualifizierte Mehrheit, also mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG), sofern die Maßnahme nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Oder die Kosten amortisieren sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG). Welche Mehrheit Sie anstreben, hat direkte finanzielle Folgen. Lassen Sie das deshalb vor der EV rechtlich klären.

Finanzierungsmöglichkeiten

Es gibt drei Wege: Rücklage, Sonderumlage oder WEG-Kredit. Seit der WEG-Reform 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) voll rechtsfähig (§ 9a WEG). Sie kann per Mehrheitsbeschluss einen Kredit in eigenem Namen aufnehmen, wenn die Eigentümerinnen und Eigentümer über Laufzeit, Kosten und das anteilige Haftungsrisiko informiert wurden. Bei größeren Maßnahmen kann ein WEG-Kredit die Sonderumlage ersetzen oder ergänzen. Jeder Weg wirkt sich anders auf die Liquidität der Eigentümerinnen und Eigentümer aus.

iSFP-Bonus

Mit einem iSFP steigen in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) die förderfähigen Kosten für Maßnahmen an der Gebäudehülle auf fast das Doppelte: von 30.000 auf 60.000 Euro für die erste Wohnung, von 15.000 auf 30.000 Euro für die zweite bis sechste und von 8.000 auf 15.000 Euro ab der siebten Wohnung. Auf den Kostenanteil oberhalb der normalen Grenze gibt es zusätzlich 5 Prozentpunkte iSFP-Bonus, wenn die förderfähigen Kosten der Maßnahme mindestens 30.000 Euro betragen. Die Grundförderung beträgt 15 Prozent. Planen Sie die Förderung von Anfang an in die Finanzierung ein. Beachten Sie dabei: Sie wird erst nach Abschluss der Maßnahme ausgezahlt.

Schritt 5: Mietparteien informieren

Für alle vermieteten Wohnungen gilt eine gesetzliche Ankündigungspflicht. Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) müssen den Mietparteien mindestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden (§ 555c BGB). Textform heißt schriftlich oder per E-Mail, nicht mündlich. Zuständig sind die vermietenden Eigentümerinnen und Eigentümer oder ihre Mietverwaltung. Die WEG-Verwaltung sollte ihnen Art, Umfang und Termine der Maßnahme deshalb frühzeitig mitteilen.

Die Ankündigung muss Art, Umfang, voraussichtlichen Beginn und Dauer der Maßnahme nennen, außerdem die zu erwartende Mieterhöhung. Fehlt die Ankündigung oder kommt sie zu spät, wird die Modernisierungsmieterhöhung erst später wirksam (§ 559b Abs. 2 BGB).

Ist die Maßnahme ordnungsgemäß angekündigt, müssen die Mietparteien sie nach § 555d BGB dulden. Stellen Sie die Ankündigung so zu, dass Sie den Zugang nachweisen können, etwa per Einschreiben oder gegen schriftliche Empfangsbestätigung.

Schritt 6: Umsetzung koordinieren und überwachen

Sobald die Verwaltung ausführende Unternehmen beauftragt, nimmt sie für die Gemeinschaft die Aufgaben der Bauherrschaft wahr. Sie holt Angebote ein und dokumentiert sie, prüft Verträge, koordiniert Termine und gibt Zahlungen frei. Technisches Fachwissen verlangt das Gesetz dafür nicht. Fehlt es, sollte die Verwaltung aber bereit sein, sich Unterstützung zu holen. Auch hier unterstützt Sie der Energie-Effizienz-Experte im Rahmen der energetischen Baubegleitung.

Holen Sie für jedes Gewerk mindestens drei Vergleichsangebote ein und dokumentieren Sie jede Anfrage. Halten Sie den Baufortschritt mit Fotos fest: Aufnahmen vor, während und nach den Arbeiten sichern Ihre Beweise, falls später Mängel geltend gemacht werden. Übernimmt die Verwaltung die technische Überwachung nicht selbst, kann die EV eine externe Bauleitung beauftragen. Gefördert wird dabei die energetische Fachplanung und Baubegleitung durch einen Energie-Effizienz-Experten. Die Förderung beträgt 50 Prozent der Kosten. Im Mehrfamilienhaus sind bis zu 2.000 Euro je Wohnung förderfähig, insgesamt höchstens 20.000 Euro. Eine allgemeine Bauleitung ist davon nicht erfasst.

Geben Sie Zahlungen erst frei, wenn Sie den jeweiligen Leistungsstand geprüft haben. Abschlagszahlungen sind üblich. Die vollständige Schlusszahlung sollte aber erst nach der förmlichen Abnahme erfolgen.

Schritt 7: Arbeiten abnehmen und Gewährleistung sichern

Nach Abschluss der Arbeiten folgt die förmliche Abnahme. Laden Sie dazu eine Vertretung der Eigentümerinnen und Eigentümer ein, bei komplexen Maßnahmen auch die beauftragte Fachplanung. Halten Sie alle Mängel schriftlich fest und legen Sie für jeden Mangel eine Kostenschätzung vor.

Unterscheiden Sie zwischen einer vorbehaltlosen Abnahme und einer Abnahme unter Vorbehalt von Mängeln. Beeinträchtigen wesentliche Mängel die Nutzung, sollten Sie die Abnahme verweigern und schriftlich eine Nachfrist setzen.

Die gesetzliche Gewährleistungsfrist beträgt fünf Jahre ab Abnahme (§ 634a BGB). Ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) vereinbart, sieht sie vier Jahre vor (§ 13 Abs. 4 VOB/B). Gegenüber einer WEG, die in der Regel als Verbraucherin gilt, ist diese Verkürzung aber oft unwirksam. Lassen Sie die Fristen deshalb prüfen. Notieren Sie die Fristen für jedes Gewerk einzeln und legen Sie sie in der Beschlusssammlung ab. Erfordern Mängel eine rechtliche Auseinandersetzung, bereiten Sie einen Beschluss vor, mit dem die Gemeinschaft eine Anwaltskanzlei beauftragt.

Schritt 8: Fördermittel abrufen

Die Auszahlung der Förderung kann erst beantragt werden, wenn alle Maßnahmen abgeschlossen und förmlich abgenommen sind. Der Energie-Effizienz-Experte erstellt den Nachweis nach Durchführung: bei der KfW die Bestätigung nach Durchführung (BnD), beim BAFA den technischen Projektnachweis (TPN). Darin bestätigt er, dass die ausgeführten Arbeiten den im Antrag geförderten Maßnahmen entsprechen. Die Verwaltung reicht diesen Nachweis, die Rechnungen der Handwerksbetriebe und die Zahlungsnachweise beim Fördermittelgeber ein.

Weichen einzelne Maßnahmen vom ursprünglichen Förderantrag ab, klären Sie das vor der Ausführung mit der Energieberatung. Maßnahmen, die nicht beantragt wurden, werden nicht gefördert.

Anschließend entscheidet die EV, ob der Förderbetrag an die Eigentümerinnen und Eigentümer ausgezahlt oder der Erhaltungsrücklage zugeführt wird. Planen Sie dafür eine außerordentliche EV ein, sobald der Bescheid vorliegt.

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Heizungstausch nach dem GModG: was sich geändert hat (Stand Oktober 2026)

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Dabei haben sich wichtige Regeln für den Heizungstausch in der WEG geändert.

Keine 65-Prozent-Regel mehr: Die Pflicht, beim Heizungstausch mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen (§ 71 GEG), ist gestrichen. Gas- und Ölheizungen bleiben grundsätzlich zulässig. Für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, gilt stattdessen eine stufenweise Pflicht zu erneuerbaren Brennstoffen (§ 43 GModG). Sie beträgt 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Infrage kommen zum Beispiel Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff. Eine Wärmepumpen-Hybridheizung mit ausreichend großer Wärmepumpe erfüllt die Pflicht. Die Brennstoffpflicht wirkt sich auf die Betriebskosten aus. Berücksichtigen Sie sie deshalb in der Wirtschaftlichkeitsrechnung jeder neuen Gas- oder Ölheizung.

Etagenheizungen: Die besonderen Fristen und Abstimmungsverfahren für WEG mit Etagenheizungen (§§ 71l und 71n GEG) sind mit dem GModG ersatzlos entfallen. Die Pflicht zu erneuerbaren Brennstoffen gilt aber auch für neu eingebaute Gas-Etagenheizungen.

Heizungsausfall: Fällt eine Heizung irreparabel aus und wird deshalb eine neue Gas- oder Ölheizung eingebaut, gilt eine Übergangsfrist von zwölf Monaten. Erst danach greift die Brennstoffpflicht.

Stimmen Sie laufende Planungen mit Ihrer Energieberatung ab, damit der aktuelle Rechtsstand berücksichtigt wird.